פסק-דין בתיק ע"א 2108/08

1.         ערעור על פסק דין של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופטת מ' אביב) מיום 7.1.08 (ת"א 13670/01).

ביום 4.2.99 וביום 27.5.99 התקשרו המשיבים עם המערער, הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש באזור יהודה ושומרון (להלן- הממונה), בשני חוזי חכירה בהתייחס לשני מגרשים, מגרש 238 ומגרש 239, המצויים בגבעת התאנה באפרת. מגרשים אלה היוו מעין "מובלעת" בשטח שהקצה הממונה לחברה לפיתוח הרי יהודה לשם בניית שכונה חדשה באפרת, ולפיכך כונו במהלך ההתדיינות גם "המובלעת". מגרש 238 הוחכר למשיב 3 ומגרש 239 למשיב 2, שניהם בניו של המשיב 1, מי שניהל את המו"מ עם הממונה, הגיע עמו להסכמות והיה הרוח החיה בעסקה. על פי חוזי החכירה, הוחכרו המגרשים למשיבים כנגד תשלום דמי חכירה בסך 107,000 ש"ח (51% מערך הקרקע נכון לשנת 1992). המשיבים בנו על המקרקעין בית דו משפחתי ומכרו את זכויותיהם במקרקעין לאחרים.

ביום 9.9.01 הגישו המשיבים תביעה נגד הממונה להשבת דמי החכירה ששילמו. לפי הנטען בתביעה, הזכויות במקרקעין נשוא חוזי החכירה היו עוד קודם לכריתת חוזי החכירה בבעלות המשיב 1, אשר רכש אותן מערבי מקומי, ולפיכך אין הממונה זכאי לגבות בגינן דמי חכירה. בית משפט, בפסק הדין נשוא הערעור, קיבל את התביעה, קבע כי המגרשים מושא חוזי החכירה הם קרקע פרטית של המשיבים וכי הממונה אינו רשאי לגבות בגינם דמי חכירה, והורה  על השבת דמי החכירה למשיבים במלואם.

פסק הדין בערכאה קמא

2.         בפסק הדין קבע בית המשפט, כאמור, כי הזכויות במגרשים (ב"מובלעת") נרכשו ע"י המשיבים טרם הכרזתם כרכוש ממשלתי ביום 1.9.94. ראשית, קבע, כי "המובלעת" היא קרקע פרטית. את מסקנתו זו השתית, לאחר שעמד על הדין החל על מקרקעין המצויים באזור יהודה ושומרון, על תצלומי אוויר של המגרשים שבמחלוקת, מהם למד כי המגרשים היו מעובדים לאורך שנים רבות, על טענת המשיבים כי אלו עובדו ע"י ערבי מקומי ואי הבאת גרסה נוגדת ע"י הממונה, על מכתביה של עו"ד פליאה אלבק ז"ל לפיה המובלעת היא קרקע פרטית, ועל העדר הסבר מטעם הממונה לשינוי מעמדה של הקרקע, כקרקע מעובדת, מקרקע פרטית לאדמת מדינה ולהכרזתה כרכוש ממשלתי בשנת 1994. בית המשפט הוסיף וקיבל את טענת המשיבים כי המגרשים נרכשו ע"י המשיב 1, באמצעות חברה שבבעלותו, מערבי מקומי, עסקה שנעשתה ללא כל תיעוד בשל הסיכון שנשקף לחיי המוכר. לאחר שקבע כי המגרשים הם קרקע פרטית, אשר נרכשה ע"י המשיב 1, הוסיף וקבע כי יש לראות במובלעת רכוש פרטי המנוהל ע"י הממונה עבור בעליו. כפועל יוצא של קביעתו זו, מצא כי אין המשיבים חייבים בדמי חכירה. מן ההיבט החוזי, קבע בית המשפט, כי המשיבים הסכימו לשלם דמי חכירה בגין המובלעת רק נוכח האילוצים הכלכליים אליהם נקלעו, וכי חתמו על חוזי החכירה "תחת מחאה" ותוך שמירת זכותם לטעון לבעלות במגרשים. עמדה זו העלו במכתבם לממונה מיום 15.6.97. הממונה לא דרש מהם כי יחזרו בהם מן המכתב ולכן יש לראות בכך משום הסכמה של הממונה לתוכנו. בית המשפט הוסיף וקיבל את טענת המשיבים כי הם זכאים להשבת דמי החכירה אף שחוזי החכירה מעולם לא בוטלו והמשיבים אף אינם מבקשים לבטלם, וסבר כי ניתן להסב את ההתקשרות "להתקשרות מסוג שונה", תוך השבת דמי החכירה למשיבים (ס' 39 לפסק הדין). בית המשפט הורה, אפוא, על השבת דמי החכירה בסך 107,000 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, למשיבים, ועל חיוב הממונה בהוצאות ההליך בסך 20,000 ש"ח ועוד שכ"ט עו"ד בסך 15,000 ש"ח בצירוף מע"מ.

טענות הצדדים

3.         המערער טוען כי טעה בית המשפט עת הציב במוקד הכרעתו את שאלת הזכויות במקרקעין. לטענתו, מדובר בתביעה חוזית ויש להכריע בה מכוחם של דיני החוזים. המערער טוען כי המשיבים לא הציגו כל ראיה כי רכשו את הקרקע או כי האדם ממנו רכשו, על פי הנטען, היה בעליה. אף לא הוכח כי הקרקע עובדה על ידי תושב מקומי, מי היה אותו תושב מקומי, וכי אותו תושב עיבד את הקרקע 10 שנים ויותר, ולכן היה בעליה. המערער מוסיף וטוען כי בית המשפט התעלם מהסברי הממונה להיות הקרקע אדמת מדינה, ולטעמים שהציג להכרזתה כרכוש ממשלתי, ואף שגה עת קבע כי נהוג לעשות עסקאות של רכישת מקרקעין מתושבים מקומיים ללא כל תיעוד. לא רק שעסקאות אלה נערכות בכתב אלא שהן טעונות אישור הרשויות המוסמכות. ללא היתר עסקה, אין כל תוקף לעסקאות כאלה ואין חולק בין הצדדים שהיתר עסקה מעולם לא ניתן. בית המשפט טעה גם עת קבע כי הקרקע היא רכוש ממשלתי מן הסוג של רכוש פרטי המנוהל ע"י הממונה, ובכך כפה על הממונה לנהל עבור המשיבים את הקרקע מבלי שנתן הסכמתו לכך.

המערער מוסיף וטוען כי בית המשפט הורה על השבת התמורה החוזית מבלי שחוזי החכירה בוטלו ומבלי להבהיר מהי העילה המשפטית אשר מכוחה הורה על השבתה. לטענתו, לא קיים מוסד משפטי המאפשר השבת התמורה החוזית ללא ביטול החוזה. לטענת המערער, לא קמה למשיבים עילה לביטול החוזים, לא מחמת טעות, כפיה או עושק, ובפועל החוזים אף לא בוטלו על ידם ואלה שרירים וקיימים. התנהלותם של המשיבים אשר המתינו עד למיצוי היתרונות שביקשו להפיק מחוזי החכירה ורק אז הגישו את תביעתם להשבת התמורה החוזית, נגועה בחוסר תום לב. טענות המשיבים כנטען בתביעה היו ידועות להם טרם חתימת חוזי החכירה ולמרות זאת הם בחרו להתקשר בחוזים אלה. המערער טוען כי קביעותיו של בית המשפט בכל המתייחס למכתב  "המחאה" שנשלח ע"י המשיבים שנתיים טרם חתימת חוזי החכירה, משמעותן כי כל צד לחוזה יהא כפוף לכל ההצהרות שהצהיר הצד שכנגד במהלך המו"מ, אלא אם דרש ממנו לחזור בהן במפורש, תוצאה שאיננה מתקבלת על הדעת. לטענתו, עצם חתימתם של המשיבים על חוזי החכירה משמעותה כי הם חוזרים בהם מטענותיהם. המערער מוסיף וטוען כי בית המשפט יצר לצדדים חוזה חדש שמעולם לא כרתו ומעולם לא התכוונו לכרות.

המשיבים אוחזים בקביעותיו של בית משפט קמא לכל אורך החזית. המשיבים טוענים כי הם בעלי הזכויות במקרקעין, כי התקשרותם בחוזי החכירה הייתה מטעמים פרקטיים, מבלי לוותר על זכויותיהם, ותחת מחאה. זמן קצר לאחר חתימת החוזים חזרו ודרשו מן הממונה השבה של דמי החכירה. עוד הם טוענים כי בית המשפט קיבל את גרסתם כמהימנה וכי בית משפט של ערעור לא יתערב בממצאים עובדתיים שקבעה הערכאה הדיונית.

הכרעה

4.         דין הערעור להתקבל.

פסק דינו של בית המשפט מבוסס על שני אדנים: האחד, אדן קנייני ועל פיו נקבע כי הזכויות במקרקעין נרכשו ע"י המשיב 1 והיו בבעלותו עובר לחתימת חוזי החכירה. השני, אדן חוזי, על פיו חרף הסכמת המשיבים לשלם לממונה דמי חכירה, מכוח חוזי החכירה שנכרתו, הסכמתם לאו הסכמה היא, וזאת מכוח "מכתב המחאה" ששלחו לממונה. משלא זכה מכתב זה לכל מענה, רשאים היו המשיבים לשמור טענותיהם לבעלותם במקרקעין ולדרוש החזר דמי החכירה מכוח בעלותם זו, והכל תוך שמירת המסגרת החוזית שנקשרה בין הצדדים. כפי שיובהר להלן, שני אדנים אלה אינם ניצבים על קרקע איתנה.

כידוע, ככלל, אין בית משפט שלערעור נוהג להתערב בממצאי עובדה ומהימנות שקבעה הערכאה הדיונית. בית משפט יעשה כן רק כאשר ממצאי הערכאה הדיונית אינם מעוגנים בחומר הראיות או כאשר הגרסה העובדתית אותה אימץ בית משפט קמא אינה מתקבלת על הדעת ואינה מתיישבת עם מבחני ההיגיון והשכל והישר (ע"א 9163/04 גרטלר נ' רובינשטיין,ניתן ביום 18.4.07, ע"א 9070/04 חסן נ' חסן, ניתן ביום 11.3.07, ע"א 3601/96 בראשי נ' עיזבון בראשי ז"ל, פ"ד נב(2) 582(1998)). הננו סבורים כי כזהו המקרה שלפנינו.

מן ההיבט הקנייני, ניתן לקבוע בנקל כי המשיבים לא הביאו אף לא ראשית ראיה לרכישת המגרשים ע"י המשיב 1. מבלי צורך להידרש לניתוח המשפטי של דיני הקרקעות באיו"ש, די אם נאמר כי לא הוכחה כלל פעולת רכישה של המגרשים מבעליהם. אין חולק כי רכישת המגרשים לא הועלתה על הכתב, לטענת המשיבים בשל הסיכון שנשקף לחיי המוכר. ברם, גם רכישה בעסקה שבע"פ לא הוכחה כלל ועיקר. המשיבים השתיתו טענתם לרכישת המגרשים על עדותו של המשיב 1. זה טען בתצהירו לקונית כי את המקרקעין רכשה חברת שבא עציון בניה ופיתוח בע"מ (שהמשיב 1 ושמעון ביטון היו בעלי מניותיה) מתושב שטחים בשם חאלד איברהים אסביח. כשנדרש בחקירתו הנגדית לפרטי העסקה, הוא משיב:

"ש. האם יש לך מסמך כלשהו שמראה שהערבי שממנו לטענתך נרכשה הקרקע, היה הבעלים שלה?

ת. לא, ולא התבקשנו להביא את זה. אין לנו מסמך, והשותף שלי, ראה את הערבי עובד בשטח, וראינו שהמובלעת מחוברת לכרם, וזה היה ברור שהקרקע היא שלו..."

ש. אמרת קודם שמי שביצע את הפעולות הכרוכות ברכישת החלקה מול הערבים, לא היית אתה עצמך אלא שותפך מר ביטון?

ת. זה נכון....

ש. אם כך, אני מבין שהטענה שלך לפיה, חברת שבא קנתה את החלקה, מתבססת אך ורק על דברים שמר ביטון אמר לך?